瑞士2019年建筑与房地产评论

2019-03-26 16:07:21
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2018年瑞士房地产市场主要活动概述

瑞士经济在2018年蓬勃发展。瑞士经济研究所和国家经济事务秘书处预计2018年国内生产总值将增长2.6%。2018年下半年的就业增长率与上一年相比增长了2%。 (根据联邦统计局的数据),根据移民国务秘书处的数据,从2018年1月到2018年11月,移民人数增加了2.2%。与此同时,利率仍处于低位,负利率仍然存在。这些经济发展对瑞士房地产市场产生了积极影响。

住宅物业市场在2018年出现了各种趋势。虽然没有足够的自住公寓,但出租公寓的空置率大幅增加。与此同时,每40个租赁公寓都空置 - 在中心以外的一些地区,数量甚至更高。

瑞银瑞士房地产泡沫指数在2018年第三季度跌至0.87指数点,并在2018年第四季度保持在那里。因此,自住房市场房地产泡沫的风险进一步下降。该指数自2012年年中以来首次低于风险区域,现在几乎没有出现房地产泡沫的迹象。

这种经济增长推动了对办公空间的需求。因此,在大多数城市中心(日内瓦除外)空缺率下降。在苏黎世,2018年空置率连续第四次下降,现在比2014年低36%。但是,市中心以外的空置率大幅上升,与上一年相比总体上升了6%(根据瑞士信贷的报告“瑞士写字楼房地产市场2019”)。

建筑活动仍处于较高水平,但远低于上一年。由瑞士信贷和瑞士承包商协会编制的建筑指数在2018年第四季度设定为138点,与2017年第四季度相比下降7%。在建筑行业,2018年的营业额预计为与2017年相比减少约5%;而在地下土木工程领域,与2017年相比,营业额预计将减少约3%。

2019年,瑞士对投资者仍将是一个具有吸引力的房地产市场。虽然某些资产类别(特别是零售空间)和地区的负面趋势将持续,但其他市场(如物流物业)和创新概念将有机会(如共用工作空间)或经济适用房(如小型公寓和服务式公寓)的产品。

法律和监管框架概述

瑞士房地产监管框架以交易法为基础;租赁法;规划和分区法;和建筑法。截至2019年1月1日,该监管框架没有引入特别重要的变化。但是,政治讨论将继续导致对监管框架的修订。例如,对2050年能源战略采取的政治决策将对建筑业产生重大影响。

在不同的利益集团之间正在详细讨论可用土地的最佳利用,这是一种有限的资源。2019年2月10日,瑞士人民投票赞成并反对新建筑区的倡议,而今年瑞士议会将讨论更实惠的公寓计划。取消推定的租金收入和修订租赁法也预计会引起瑞士激烈的争论。

此外,瑞士金融市场体系的修订和新“金融服务法”和“金融机构法”的计划生效(2020年1月1日),包括各自的法令,将对间接持有房地产产生一定影响 - 即对于房地产基金和房地产公司。

某些近期发展

有关住宅及营业用房租及租赁条例的计划修订

苏黎世租赁法院在2017年2月9日(MG16009)的判决中澄清,根据瑞士义务法(CO)第262条的规定,通过Airbnb向付费客人提供住宿符合转租条件。

根据现行法律,希望转租其公寓的租户必须始终征得房东的同意(第262条第1款CO)。由于这项规定一再引起与Airbnb有关的争论,因此关于转租的“住宅和营业用房租赁和租赁条例”(VMWG)将予以修订(即补充)。

为补充第262条CO(转租),第8a条应包括在经修订的VMWG中。新的第8a条VMWG旨在使房东可以根据承租人的要求,对重复的短期转租给予一般同意。为此,承租人必须向房东提出申请,其中包含有关转租条件(租金金额,受影响房间,住宿人数等)的信息,租客必须提供最高数字。如果获得房东的一般同意,则承租人应能够自行决定转租出租公寓,并符合申请中规定的转租条件。根据联邦住房办公室的解释报告,

但是,如果他或她因使用预订平台或由此产生的影响而遭受重大不利,房东也应该有权不给予同意。这些重大缺点包括间接缺点 - 例如,如果房东可以客观地证明通过预订平台重复短期转租对其他租户产生负面影响。与使用预订平台相关联的材料缺点可以包括例如公布所讨论的建筑物的照片,或者将建筑物的钥匙或访问代码不断地传递给未知的人。客人波动率高也会对居住空间(磨损),公寓楼的公共区域和其他租户产生负面影响。

一方面,新文章8a VMWG将通过减少繁文缛节并通过预订平台更容易地转租房间来考虑Airbnb等平台的使用增加。当在Airbnb上发布预订请求时,主持人通常有24小时接受请求,这几乎没有时间根据现行法律获得房东的同意。然而,另一方面,第8a条VMWG的引入也将使业主能够通过拒绝给予这种同意来禁止重复的短期转租。

获得房东对重复转租的一般同意并保持行政投入较小的选择可能意味着租户会更频繁地告知房东有关定期转租公寓的计划。这将通过预订平台更好地概述转租,因为有理由怀疑房间目前正在通过预订平台转租,没有房东的许可,违反法律。尽管没有授权的商业管理规则意味着房东有权要求租户放弃滥用转租所赚取的利润。

不幸的是,对转租法的修订似乎并不能满足通过Airbnb等平台更好地监管转租的需要。例如,故意没有规定限制通过互联网平台租用生活空间的期限。因此,这种限制必须由社区法律适用。例如,伯尔尼市打算通过在修订后的建筑法规中纳入有关旧城住宅用途的更严格规定来解决这一问题。根据预定的修订,临时住宅用途将来应限于建筑法规规定“住宅用途”的建筑物的部分,并且不允许其他用途。如果定期租用最多三个月的话,按照“联邦第二套房法”第2条的规定建立第二套住房是不可能的。这也意味着将一个主要住宅改为第二个住宅用于定期短期转租给第三方将构成改变目的,需要建筑许可证。然而,目前已经短期出租的第二套房屋应该拥有祖父权。通过这种方式,伯尔尼市正试图通过公法引入解决方案,即使转租受私法管辖。必须指出的是,没有一个监管机构来控制转租活动。因此,对建筑法规的预期修订是否会产生预期效果是值得怀疑的。

积极使用预订平台,以及任何人 - 甚至是租户 - 都可以突然成为(付费)主机的事实,证明法律应该适应这一趋势。关于第8a条VMWG的磋商程序于2018年7月3日结束。

日内瓦有关在线租赁平台的最新进展

2018年3月7日,日内瓦州国务委员会在关于住宅房屋拆迁,改造和翻新法律适用法规的新规定中增加了新的第4A条。根据这篇文章,一年内租用超过60天的公寓被视为商业活动。因此,使用中的变更需要批准;违规行为将受到制裁。

在日内瓦居民向法院提出反对这一新规则后,宪法庭通过2018年8月15日的判决(ACST / 19/208)颁布法令规定,这不属于对所有权保障或侵权的过度限制。房东的经济自由,特别是考虑到日内瓦住宅的持续短缺。

然而,法官们认为,与其他国家相比,60天的限制太短,因此看起来过于严格。宪法庭检查了适用于巴黎,东京和多伦多等城市的规则,所有这些规则都适用较长的最长期限(120至180天)。只有阿姆斯特丹每年限制为60天,而旧金山的限制为每年90天。根据这些比较,宪法庭得出结论认为,根据相称原则,每年可以接受90天的限制,并相应地修订了第4A条RDTR。

由于宪法法院的决定被上诉到联邦最高法院,我们的最高法院现在必须决定这一限制的合法性。与此同时,提供公寓租赁较长时间的房东不太可能受到惩罚,因为目前没有明确的法律依据。

修订“空气污染管制条例” - 对供暖成本的影响

新的空气污染管制条例(OAPC)于2018年6月1日生效.OAPC的若干条款主要旨在避免不必要的空气污染物排放和废气造成的损害,并减少细尘排放。更严格的规则适用于加热排放,这就是为什么要检查建筑物,看看使用中的加热系统是否仍然符合法律或是否需要更换。改装的标准时限为五年,但当局根据2018年4月11日修正案对改装设施进行强制改装的时间限制为10年,但已根据现行规定符合预防性排放限值。

如果需要进行改装,应该注意的是,出租房屋的业主不得将通过辅助成本更换供暖系统的费用转嫁给租户;加热系统的折旧费用必须包含在租金中。然而,实际的加热成本可以通过辅助成本转嫁给租户。因此,OPAC的修订不应导致辅助成本的增加。如果取暖油的价格应继续上涨,情况会有所不同,因为这些成本可以转嫁给租户。

Lex Koller没有修订版

在2018年6月20日的会议上,联邦委员会决定不修改Lex Koller,即“海外人员获取房地产联邦法”。这是咨询过程的结果,确认大多数参与者认为没有必要采取行动。这是一项从一开始就存在缺陷的提案的合乎逻辑的结果,并且自2015年联邦委员会宣布以来已经引起了长时间的讨论。

Vau采用新的法律规定来解决住房短缺问题

2018年1月1日,关于保护和促进出租财产的新Vaudois法(LPPPL)生效。该法律的目标是推进现有房产的翻新,并促进建造满足人口需求的新公寓。

该法引入的最重要的新条款之一是LPPPL第31至38条赋予市政当局的优先购买权,尽管这种优先购买权只能在2020年1月1日起生效。在某些条件下,这将是允许住房短缺的城市获得市政边界内的未开发和发达的土地,以建立非营利公寓。

LPPPL还为一类新的非营利性公寓提供了条款 - 即经济适用房(LLAs)。这些公寓不受州政府的补贴,针对的是中产阶级居民。该州将控制租金,并确保房产的年租金收入不超过法定上限,根据公寓的大小和位置而有所不同。新法律还引入了一些激励措施,可以由市政当局推动和推动非营利性公寓(包括LLA)的建设。特别是市政当局有权为非营利性公寓的建设设定配额,并为自愿建造此类公寓的业主提供高达10%的总居住面积奖金。

宪法限制新二院建设

2018年,联邦最高法院必须首次决定宪法第75b条(2012年3月11日公民投票批准)所引入的宪法对建造新二套房的限制是否也可以对相关城市土地所有者的补偿 - 即第二套住房超过20%的城市。

在第一次判决(2018年8月6日的1C_216 / 2017)中,由几周后发布的第二次判决(2018年9月21日的1C_364 / 2017)确认,联邦最高法院裁定限制建造第二套房屋不是对所有权保障的侵犯将证明物质征收的合理性,市政当局必须承担责任。根据判例法,根据一般和抽象规范引起的建筑禁令构成所有权规范,联邦法官认为限制是一种空间规划措施,直接适用于宪法层面,重新定义了建造此类公寓的选择。因此,他们认为这不属于对所有权的限制。

虽然我们的最高法院承认法律修正案可能导致某些权利的丧失,但我们认为,在这种情况下受影响的一方有义务接受这种损失而无需赔偿。然而,联邦最高法院确实在特殊情况下允许赔偿 - 例如,如果从旧法律到新法律的过渡应该导致明显的不平等,这对一些所有者产生可怕的后果,并且如果立法者没有考虑这个事实。

关于仲裁程序的新SIA标准150

由瑞士工程师和建筑师协会颁发的新版SIA标准150(“仲裁法院的程序规定”)于2018年1月1日生效。但仲裁协议提到了这一点,无论如何仲裁协议的日期,该新标准适用于此日期之后发起的涉及建筑,工程和建筑领域的法律纠纷的所有仲裁程序。修订版引入的最重要修订包括:

仲裁法院任命技术专家的选择;

调解过程的重要性日益增加,可随时要求 - 特别是在案件管理会议(第15条)和指示听证会(第19条)的范围内,现在是强制性的;

引入强制性案件管理会议,以制定程序时间表并确定应向仲裁法院成员支付的赔偿金(案件管理会议也可作为自由讨论争议事项或寻求友好解决方案的场所) ;

向仲裁法院提交的双重意见不再是常态 - 它将在指示听证会后决定是否需要第二轮法律简报(第20条);

引入争议金额最高为250,000瑞士法郎的简化程序,以及当事各方同意和解的情况(第41条) - 除非当事各方另有协议,简化程序由独任仲裁员决定。在收到文件后六个月内,他们的决定基于一轮提交和单一证据听证会(当事人也可以同意仲裁员应仅根据档案作出决定);和

SIA标准的附件涉及紧急确定程序,该程序允许当事方就30天内需要快速解决(紧急情况)的某些详尽列出的案件请求(正面或负面)的声明性决定 - 此程序具有以下效果:最终裁决仅限于紧急裁定程序所涵盖的问题。

其他值得一提的新功能包括采取证据的新规则,旨在软化对抗原则(第24条);引入关于一方违约的规则(第26条);并列入关于诉讼费用的一章(第36至40条)。

税法 - 与房地产相关的最新发展

为撤回对建筑项目的反对而支付的报酬应纳税

在2018年9月17日的第2C_267 / 2018号判决中,联邦最高法院通过了一项决定,关于赔偿有争议的建筑项目当事人之间谈判的赔偿是否应纳税。

假设计划扩建一个购物中心会对附近的社区产生负面影响,一对已婚夫妇对该建筑项目采取了行动,并将案件一直带到联邦最高法院。在谈判期间,建造购物中心的土地的所有者提出在他们撤回反对意见的情况下向所有索赔的余额支付赔偿金。相关协议规定,这对夫妇将因“建筑项目因物业价值降低而获得补偿”。

然后出现了这个补偿金是否必须作为收入征税的问题。第16条第“直接联邦税法”中的第1条意味着为遭受的损害支付的赔偿金不是净资产的补充,因此与所得税的目的无关。关于赔偿金的可征税性的一个突出问题是,这笔款项是否能够补偿这对夫妇减少土地价值以及因此造成的损失。

这对夫妇必须提供法律上可接受的价值减少证据。他们还必须证明每平方米的价格已经下降,并说明由于购物中心的扩张,它已经减少了多少。

在这种情况下,尽管双方协议中的主导方式,这对夫妇无法证明支付是对其土地价值减少的补偿,这就是赔偿金最终被视为应纳税的原因。因此,他们应该在谈判赔偿金额时考虑到应缴纳的税款。

苏黎世州的房地产资本增值税

2019年1月1日,对苏黎世税法的修订生效,允许苏黎世州的公司在出售房产时从房地产资本收益中扣除商业损失。到目前为止,这只适用于苏黎世境外的公司。

一元税制适用于苏黎世的房地产资本利得税。在这种制度下,出售分类为商业资产的房产所得的收益需要缴纳单独的房地产资本利得税 - 与自然人相同。根据联邦最高法院关于禁止跨州双重征税的裁决,在苏黎世州出售房产但在另一个州注册的公司可以从房地产资本收益中扣除其商业损失。目前的日期,与苏黎世公司不同。新规则现在符合大多数州采用一元税制的方法。

在房地产行业特别活跃的行业

看来2018年是房地产交易的一年。我们从未建议过比2018年更多的交易,包括一些销售和回租交易。一项非常不寻常的交易,在欧洲房地产市场中并不常见,是一项重要的资产交换,交易价值达数亿瑞士法郎。根据安永会计师事务所“Trendbarometer房地产投资市场 - 瑞士2019”的报告,预计机构房地产投资者将在2019年通过战略剥离和选择性收购来简化其投资组合。很可能会有很多活动。瑞士房地产交易市场也在2019年。

我们还积极参与房地产开发项目领域,特别是在瑞士西部 - 包括一个非常广泛的法院纠纷,我们代表总承包商。

促进瑞士房地产市场的发展

在过去十年中,瑞士房地产的表现优于大多数其他资产类别。低利率加上央行极度扩张的货币政策,推动房地产市场达到以前被认为是不可想象的程度。在目前瑞士房地产周期的后期阶段,市场参与者预计交易量将向高位移动(见上述安永会计师事务所报告)。因此,瑞士将在2019年继续成为投资者对房地产市场具有吸引力的市场。人们普遍预计利率将保持低位,瑞士国家银行将不会在欧洲央行之前加息。据瑞士人称经济研究所,不应该早于2019年秋季。

根据上述安永报告,瑞士市场参与者预计,在未来五年内,房地产业最重要的趋势将是人口变化,利率政策和数字化。正如本文前面所述,这些趋势将提供许多机会,例如物流特性和与创新概念(如共同工作空间)或经济适用房部门产品(如微型公寓和服务式公寓)相关的机会。 。

房地产技术公司开始塑造房地产行业。迄今为止,这些创新型公司主要关注三个主题,即:交易;新的估值方法;和工作区的组织。尽管预计数字化将带来显着的效率提升,但其在房地产领域的影响力仍然低于其他领域。看看瑞士房地产业将如何迎头赶上将会很有趣。

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