公寓翻转的激增可能导致查尔斯顿和南卡罗来纳州的租金上涨但并非总是如此

2019-03-25 15:44:10
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一家总部位于亚特兰大的房地产公司去年夏天为其三个查尔斯顿地区的公寓大楼支付了1.06亿美元,10年后他们以5110万美元的价格出售。

在萨默维尔,拥有240个单位的Arbor Village Apartments公寓去年以3540万美元易手,这是Dorchester Road网站获得3180万美元的两年后。在查尔斯顿半岛上,2017年的42套住宅My House on Meeting公寓以2250万美元的价格在2017年售出,售价为2250万美元。投资者可以在他们的短期持股中获得一笔可观的意外收获,但为房产支付的较高价格最终会流向最终用户 - 租户。

频繁的房产翻新,在自由市场体系中完全合法,可以进一步提高承受能力的价格,将租房者推向更远的郊区,远离服务部门的工作,他们中的很多人都住在中央商务区。在Mount Pleasant,公寓居民Scott Hammond可以证明这一点。

去年8月,Shem Creek的前Hibben Ferry公寓转手 - 10年内售价翻了一番,达到近4800万美元 - 在那里居住了18个月的Hammond表示租金每月大约300美元,以帮助支付升级费用。根据该综合体的网站显示,目前这个名为Arium的单卧室和双卧室单元的240个单元的租金从1,185美元到2,547美元不等。哈蒙德说他在动。“我可能会尝试找到更便宜的东西,”他说。

兴趣浓厚

至少根据查尔斯顿的商业房地产经纪人的说法,当房产易手时,租金上涨并不总是如此。尽管近年来大都市地区的外部投资大量增加,但并不一定会抬高住在该地区的价格,根据位于北查尔斯顿的商业地产Coldwell Banker Commercial Atlantic的总裁布伦特凯斯来说公司。他说,影响查尔斯顿地区负担能力的主要因素是土地和建筑成本。

对于那些已经建成的房产,投资者可能会决定通过购买现有的公寓开发项目来获得更好的回报,这些公寓开发项目在查尔斯顿等高增长地区拥有较高的入住率。“翻转是自然发展过程的一部分,”凯斯说。“在商业房地产领域,你可以分析你的回报,而不是像房子一样持有30年的回报。”

物业被购买然后开发,许多开发商预计在三到五年后将获得两位数的回报。“他们的商业计划是收购,改善并出售房产,”凯斯说。房地产开发和出售后,新业主可能会看到一位数的回报,而凯斯表示,过去几年房地产行业一直处于这个周期,因为多家庭开发的转变变得越来越普遍。

“你从创业者到制度化人士,”他说,指的是养老基金和保险公司等投资者。“很多机构资金都愿意投资于我们的市场。我们的增长使我们成为一个理想的停车场所,因为过去八年我们的经济稳定。“他说,80%的开发商在三年,五年或十年后出售,但仍然有一代人的公司,如查尔斯顿海滩公司,他们坚持他们的发展。

商业房地产公司Avison Young的查尔斯顿办事处的克里斯弗雷泽同意Case的说法,翻转并不总能带来更高的租金率。“买家正在购买已经建立的收入来源,”弗雷泽说。“这并不意味着他们不会因租约到期或低于市场价格而增加租金。”弗雷泽说,对于那些购买较旧的开发项目进行升级并使其更具竞争力的投资者来说,“他们显然正在创造新的价值”并且可以追随更高的租金。

“这与购买最近建成的不同,”他说。像凯斯一样,弗雷泽表示,大多数开发商并非长期持有房产。

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