当前位置:首页 >国内楼市 >

全球房地产行业对2021年美联储的加息做出了反应

来源:   2021-02-16 17:21:04

在美联储昨日决定将短期利率提高25个基点之后,尽管有预期,但世界各地的房地产行业仍有许多人对此表示关注。

美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云对《美国房地产杂志》表示,在美国市场,“通货膨胀率上升将主要决定下一个货币政策决定,但预计夏季结束前会再次加息。现在,由于美国大部分地区住房短缺的严重问题,租金和住房成本的增长速度快于其他因素。为遏制通货膨胀并减缓未来加息的步伐,现在需要更多的房屋建设。”

在海外,仲量联行报告了亚太地区许多国家的进一步市场反应。

仲量联行表示,亚太商业地产的投资者长期以来一直期待美联储在2017年3月15日加息0.25%,继去年12月加息幅度之后。美国总统特朗普的拟议刺激措施可能会鼓励美联储加快货币政策正常化的步伐,尽管直到明年年初国会才会通过财政刺激措施。市场共识是,今年至少要加息三次,到2017年底,联邦基金利率将升至1.5%至1.75%之间。

在通货膨胀率上升的同时名义利率上升将使实际利率保持其当前状态。在最近的一份报告中,我们表明,大多数亚太房地产市场的优质写字楼收益率与美国10年期实际政府债券利率密切相关。在实际利率保持稳定的情况下,核心房地产收益率可以继续保持较低水平,并且与某些长期市场相比,某些市场的收益率甚至有可能进一步压缩。

仲量联行表示,相对于实际政府债券利率而言,房地产利差仍然具有吸引力,并且当您增加承担债务的能力时,杠杆现金现金回报率仍显着高于主要市场的实际政府债券收益率。

此外,房地产作为资产类别的通胀对冲特征将继续吸引寻求防止高通胀的投资者。然而,从长期的低利率和低通货膨胀率(“低-低”)环境到高利率和高通货膨胀率(“高-高”)的世界,调整过程存在一些风险。例如,如果利率和借贷成本的上升速度快于预期,那么短期内偿债成本的上升可能会挤压过度杠杆化投资者的现金流。

澳大利亚

仲量联行表示,澳元有望成为美联储加息的主要传导机制。尽管美国和澳大利亚之间的息差收窄将对澳元汇率造成下行压力,但多种因素的融合将有助于支撑澳元。澳大利亚第四季度国内生产总值(GDP)令人惊讶,且收入增长带来的积极顺风应会支持2017年的经济增长。这种趋势的一部分与大宗商品价格有关,尽管铁矿石和煤炭已从近期峰值回落,但两种商品的价格均在上涨在过去12个月中。

澳大利亚目前对商业房地产的估值仍具有吸收实际无风险利率进一步上涨的能力。尽管核心部门的房地产收益率已压缩至2007年的水平,但投资者仍然受到约束,房地产收益率与实际无风险利率之间的差距比历史基准还要大。

此外,美联储为提高美国经济水平而提高利率,从历史上看,我们观察到美国GDP与悉尼CBD办公楼净吸纳量之间存在正相关关系。假设这种关系得以维持,我们预计悉尼的积极租户需求将在2019年将空置率推低至5.0%的周期性低点。

日本

仲量联行表示,美国加息将对日本经济和房地产市场产生有趣的影响。在最近的政策会议上,日本银行(BOJ)宣布了10年期政府收益率基准的目标收益率为0%,并将自身定位为将收益率曲线导向适当的向上形状。由于日元收益率曲线的较短端大部分处于负数区域,美国加息将两个市场之间的收益率差拉大,导致日元大幅贬值近14%,从美元兑日元跌至117.5日元。 101)自11月8日选举以来。

日元贬值带动了股市的强劲上涨,日经225指数突破19,000点,是一年来的最高水平。最近的12月短观调查显示,自9月调查以来,商业状况几乎已经全面改善,特别是在所有重要制造业中。

关于房地产市场,日元贬值将为出口型工业部门以及已经迅速发展的旅游市场提供支撑,这将给酒店和零售业带来好处。房地产投资者一直是信贷条件良好的主要受益者,银行愿意提供更长期限的贷款。日本央行的政策还可以使整个收益率曲线保持相对的收益稳定性,这将缓解其他市场可能出现的上限利率上升压力。

中国

仲量联行报告说,美国的利率变动对中国房地产市场的影响应该最小。我们估计,中国的短期利率与美国没有共同波动,这可能是由于其庞大的经济和独立的货币政策周期。从历史上看,在岸人民币债券市场与外国债券市场的合作也很少,因为受到限制和外国进入的限制。

美联储加息的主要传导机制应该是人民币兑美元汇率。中国政府对人民币进一步下行压力和加速资本外流变得更加谨慎。政府正在密切监视包括房地产在内的海外投资。由于资本管制,可能会有一些短期交易风险。尽管如此,作为中国资本走向全球的结构性转变的一部分,流出资本的势头将持续到2017年。

另一方面,发现很难在海外投资的公司和个人可能被迫考虑国内资产。尽管由于实施了新的购买限制,这可能不会进一步推高房地产价格,但这应该有助于稳定中国的房地产价格。我们预计中国投资者仍将是中国市场的主要买家(2016年,国内投资者占中国所有交易的87%),中国保险公司将扩大其房地产敞口。由于流动性充裕,我们预计中国的房地产价格将保持较高水平,收益率可能会进一步压缩,尤其是在上海,北京,深圳和广州等一线城市。

香港

仲量联行报告称,由于预期美国会加息,香港银行同业拆借利率已微升,而当地银行已通过降低基于香港银行同业拆息的抵押贷款的利差来应对。但是,对于商业房地产投资,较高的融资成本可能已转嫁给借款人。总体而言,在激烈的竞争中,当地银行不太可能提高贷款利率,因为随着政府采取降温措施,抵押贷款业务因交易量低而暴跌。因此,加息对房地产价格的任何影响都可能在加息周期的后期发生。对本地银行的快速观察表明,他们可能会在调整本地借贷利率之前吸收美联储的两次加息。

相比之下,中国政府对海外投资日益谨慎,可能会对香港房地产市场产生更大的影响。在过去的18个月中,内地买家一直是房地产投资市场上​​最活跃的买家,并且在此期间参与了最大的交易。然而,这是否将有助于扭转价格的上升趋势,还有待观察。

新加坡

仲量联行表示,新加坡的金融市场应该完全计入美联储的升息,因为自2016年11月以来3个月和6个月SIBOR基本利率已飙升约50个基点,分别达到约0.94%和1.25%。基准借款利率继续保持在较低水平,银行仍愿意为发展和已完成资产提供高达50-60%的贷款,保证金稳定在150-200个基点。因此,房地产投资者的总资本成本仍然较低。

新加坡政府还具有放松房地产市场政策以抵消利率逐步上升的巨大能力。2017年3月10日,政府降低了卖方印花税,放宽了总债务偿还比率上限的规定,这是自2010年开始收紧住宅市场以来的首次宽松措施。

仲量联行预计,随着利率正常化,未来两年将放宽政策。新加坡开发商和房地产投资信托基金由于资产负债表非常保守且负债比率很低,因此仍然具有投资能力。此外,从地方和地区组织最近对优质项目的积极土地价格竞标中可以看出,新项目的兴​​趣水平很高。

相关文章

猜你喜欢

TOP