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资本化率是一项重要的计算 有助于确定商业房地产的价值

来源:   2020-09-09 17:55:47

如果是的话,大写率(“上限率”)是最重要的术语之一。最高费率公式可帮助您确定商业物业的价值,并且对于了解何时购买或出售商业房地产至关重要。

房地产的资本化率是多少?

资本化率是商业物业的年度净营业收入与其购买价格的比率。通常以百分比显示。上限利率可让您以相同的条件评估各种资产类别,大小,单位组合,可出租平方英尺或使用年限的商业房地产投资。

那么为什么不将上限利率用于住宅房地产呢?因为房屋是根据附近最近出售的类似可比较物业进行估值的。商业房地产的价值取决于其产生的收入,因此上限率更为普遍。

如何计算资本化率?

用于计算的封顶费率公式非常简单。要计算财产的最高税率,您需要净营业收入(NOI)。这是该物业的年总收入减去年支出。该物业的NOI不包括该物业可能持有的任何债务,例如抵押或资本储备。

要获得上限价格,请将NOI除以要价或物业的当前市场价值。

如果某物业的总收入为$ 400,000,支出为$ 150,000,则该物业的净营业收入为$ 250,000。如果该物业挂牌出售价格为$ 3,000,000,则最高税率将为8.3%。

上限汇率为何有用?

上限费率公式使您可以独立于购买价格来比较商业房地产。您可以确定不考虑成本,哪个将提供更高的投资回报率。

上限率越高,潜在的回报就越高。

例如,某投资物业可能会以908,000美元的价格挂牌出售,并标出6%的封顶率,而另一处物业可能以1,200,000美元的价格挂牌并标出8%的封顶率。第一套物业预计每年可带来$ 54,480的收入,而第二套物业的目标是$ 96,000。

买家可以根据上限汇率比较两个投资,以帮助确定哪些投资值得进一步研究。

什么时候在商业房地产中使用上限利率?

在购买或出售商业物业时,最常使用上限汇率。可以使用该物业的当前表现或将来的预估预测来计算。

商业房地产部门还使用上限汇率来得出给定时间的市场平均销售价值。的平均帽率将改变由:

资产类别

地理区域

郊区或乡村等地点,以及

属性类(例如A,B或C类)

平均市值率可以帮助潜在的买卖双方确定整个市场的价格,并确定其物业的平均估值。

根据市场,房地产类别和商业房地产部门的不同,平均上限利率可以在5%到9%之间。世邦魏理仕集团有限公司。在美国多个主要城市以及多个CRE部门进行季度上限率调查,以帮助您更好地了解市场上限率。

上限费率的潜在问题

上限费率和NOI通常由卖方或经纪人提供。因此,您需要知道卖方如何计算NOI,包括费用在内。费用随卖方和财产的不同而不同,因此,由潜在的买家来审查所提供的费用,并将其与他们对财产的估计费用进行比较。

如果正在执行商业物业,则通常使用当前的NOI计算上限费率。但是,如果该物业的表现低于市场标准并有改善的机会,则经纪人通常会根据潜在的备考NOI来确定要价。

预估NOI只是一个预测,预期的购买可能会或可能不会在购买物业后达到该数字。因此,通常最好根据属性的当前性能对其进行评估。

封顶费率是确定商业物业价值的一种方法。尽管辨别某处物业的性能或潜在性能(与其他物业相比)会有所帮助,但它不应成为分析投资机会的唯一因素。

的内部收益率,现金流和增值潜力是可以用来帮助其他因素评估CRE投资。

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