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投资物业的最高封顶率是多少

来源:   2020-09-09 17:55:00

资本化率或上限率是用于确定房地产回报率的指标。它最常用于商业地产投资,例如办公楼,旅馆或仓库。但是,它也可以用于自然界中的住宅。

要计算投资性房地产的最高税率,请将该房地产的净营业收入除以该房地产的市场价值。对于您可能购买的物业,请使用预期的购买价格代替市场价值。

财产的净营业收入是指它产生的收入减去管理和经营它的费用。它不包括任何债务偿还。如果您有财产抵押,则可以计算其净营业收入,而无需减去抵押支付的费用。净营业收入也不包括任何资本支出或折旧扣除。

这是一个关于如何计算房产上限价的概要,为什么理解这个概念可能对房地产投资者有用,以及另一个在确定投资回报时可能更有用的回报指标。

计算投资物业上限利率的示例

为了快速重述,以下是计算投资物业的上限率的步骤。

确定物业的总收入。这通常意味着物业产生的租金。但也包括其他收入来源(例如公寓楼内的洗衣设施)。

减去债务管理,资本支出和折旧之外的物业管理和拥有费用。这给您该物业的净营业收入。

用净营业收入除以物业的市场价值或该物业的预期购买价格。

将结果乘以100可将其转换为百分比。

假设您正在评估一栋办公楼,作为一项潜在的租赁物业投资。您可以以100万美元的价格购买该建筑物,并估计它将产生11万美元的年租金收入。在物业管理,税金,保险和其他费用之间,您从租金收入中扣除$ 40,000,以获得该物业的预期净营业收入$ 70,000。

将70,000美元除以100万美元将得到0.07,再乘以100将得出7.0%的上限。但是,经过这样的上限利率计算后,自然的问题是:“好还是坏?”

您应该寻找哪种上限利率?

没有设定上限或上限的上限。它取决于几个因素,包括财产的质量及其地理位置。商业财产的类型也起着重要作用。

根据世邦魏理仕(CBRE)2019年上半年的北美上限价格调查,这是几种类型的商业房地产的平均上限价格。

如您所见,您所讨论的属性类型有很大的不同。实际上,当您考虑房地产的“类别”或质量时,世邦魏理仕调查的最低和最高之间相差超过五个百分点。最高限价率(9.74%)用于郊区经济型酒店,而最低限度率(4.69%)用于A级(优质)城市公寓楼。

为什么上限利率对房地产投资者很重要

封顶费率如此重要的主要原因有两个。

第一个原因是分析租赁物业的性能或预期性能。例如,如果您要出售的价格范围内有三座办公楼,则计算这三座办公楼的预期上限费率可以帮助您确定哪种是最佳投资。或者,如果您知道市场平均上限率,则计算拥有的财产的上限率可以帮助您确定它们是优于还是低于行业平均值。

使用上限汇率的第二个原因是在考虑出售投资物业时。一个小代数告诉我们,我们可以重新设置上限利率公式:

市场价值=净营业收入/上限利率

这就是为什么要出售房产的重要性所在:如果您知道房产的净营业收入和行业平均上限率,则可以确定房产的公平市场价值。

例如,如果您知道普通办公楼的上限价格为7%,并且拥有一栋办公楼的净营业收入为100,000美元,则了解上限率方程式将告诉您,您的物业的公平市值约为143万美元。

现金现金回报可能是您更好的回报指标

正如我们所看到的,封顶费率可以帮助您比较物业,评估物业的回报或帮助您确定出售物业时应该获得多少。但是,封顶费率并不是计算投资物业收益的最有用的指标。

具体来说,有一些实际费用是上限费率不考虑的:还贷。

因此,在计算投资回报时,现金现金回报可能是一个更有用的概念。这是一项投资的净收入(包括偿还债务)除以您在房地产中实际投资的现金的度量。

例如,假设您购买了价值100万美元的办公物业,并支付了25%的首付(250,000美元)。包括交易成本和其他收购费用,您的总现金支出为300,000美元。

该物业的年租金收入为11万美元,扣除费用后的净营业收入为7万美元。最重要的是,您每年需要额外支付40,000美元的抵押贷款本金和利息,因此,该物业一年的总现金流量为30,000美元。将其除以您购买该物业所花费的$ 300,000,可获得10%的现金现金回报。

如果您以现金购买物业,则在大多数情况下,您的预期现金现金回报率和上限利率应相同。

底线

在许多情况下,封顶汇率对房地产投资者都可能有用,包括

评估潜在的投资物业,

评估您相对于他人拥有的财产的表现,以及

确定物业的公平市价。

但是,“什么是上限费率?”这个问题没有简单的答案。太多的变量决定了房地产类型的上限率,而太多的变化无法给出一个一刀切的答案。

尽管没有特定的“好”或“坏”上限费率,但了解这一概念可以帮助您做出更明智的房地产投资决策并评估房地产的绩效。

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