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投资者支付1500万美元将Lakeview公寓楼改建为公寓

来源:   2020-02-07 13:31:08

芝加哥的一个公寓投资者已经收购了湖景城的一栋拥有58个单元的公寓楼,这突显了良好时机的重要性。

据安排出售的经纪公司世邦魏理仕(CBRE)称,SRE Holdings斥资1,490万美元购买了位于梅尔罗斯街519号(W. Melrose St.)的建筑,并将其改建为公寓。去年秋天,这座建筑的公寓房业主批准了这笔交易,就在该市制定一项令该“公寓房改建”更难进行的条例之前的16天。

根据该法令,现在拥有公寓楼85%的所有者必须批准将房地产大批量出售给单个投资者,而此前的比例是75%。阿尔德(Ald)担心转换浪潮将长期居民赶出许多建筑物。布伦丹·赖利(Brendan Reilly)通过市议会推动了这一变化,市议会于9月中旬批准了这项措施。该法令于10月16日生效。

根据世邦魏理仕的数据,9月30日,公寓业主519 W. Melrose批准了出售给SRE,代表该建筑物81.3%的业主投票赞成。

根据新法令,只有两个以上的所有者才能批准出售才能通过。但是SRE的Cary Rosen感到很高兴,他不必冒险。

“时机很好,”罗森说。“当然,(阈值)85%,这将是一个挑战。毫无疑问。”

改建工程在芝加哥附近的公寓大楼内引发了激烈的争斗,一些业主渴望变现并继续前进。其他人则不愿意出售房屋,要么是因为他们已经与房屋相连了,要么是因为他们认为自己找不到另一个合适的居住地。

这笔钱可以吸引人。这个总和往往比部分要有价值:由于公寓市场是如此强劲,因此提议大宗出售的投资者通常可以为建筑物中单个单元的近期售价支付溢价。董事会财务主管埃德·海耶斯(Ed Hayes)表示,该公寓楼板的估算值为519W。梅尔罗斯(Melrose)估计该建筑物的单位价值约为1,270万美元,比SRE的价格低15%。

通常,在拥有大量出租公寓的建筑物中获得批准通常更容易,因为拥有单位的投资者倾向于严格按照货币来查看公寓的转换。海斯说,519 W. Melrose的公寓约有70%被出租。

519 W. Melrose建于1967年,当时一直是出租物业,直到2006年左右公寓市场达到顶峰时,开发商将其改建为公寓。

海斯说:“泡沫破裂后,人们很难以所支付的价格出售他们的房屋,因此许多业主成了无意的房东”,并出租了公寓。

但是,公寓市场泡沫破裂后,房地产市场突然动荡,公寓租金和价值飞涨,助长了改建房屋的激增。在2018年末,一位投资者以519 W.Melrose的身份向董事会提出了要约,董事会最终聘请了世邦魏理仕(CBRE)将该房产推向市场以进行转换。世邦魏理仕的Sam Haddadin和Justin Ross促成了此次交易,交易于1月下旬结束。

海耶斯说,公寓董事会没有加快对这笔交易的投票,以避免更高的85%投票门槛。他坚信董事会可以说服另外两名业主批准新条例下的出售。

业务系统分析师Hayes将交易整合在一起花费了很多时间。像海耶斯(Hayes)这样的居民自愿在公寓板上任职,也遭到抵制改建的业主的大火。

他说:“这是一次很棒的学习经历。”“我做了很多工作,但得到了少量的感谢。就是这样。”

Lakeview交易是SRE的第一个公寓转换项目。罗森说,该公司在芝加哥和埃文斯顿拥有约250套公寓,希望做得更多,但希望在该市新法令下找到更少的机会。

他说:“这将变得更加困难。”a

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