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消费税对房地产和购房者的影响

来源:   2020-07-22 17:46:59

购房者必须在购买房地产时缴纳的许多税款中,是公寓的商品及服务税或消费税。自2017年7月生效以来,此税制已在很短的时间内进行了许多更改。在本文中,我们研究了商品及服务税对一般房地产尤其是购房者的影响。

消费税实施前的税收

在商品及服务税生效之前,通过住房项目的建设,对建筑物征收各种州和中央税。尽管这些税款增加了开发商的项目开发成本,但对于建筑商而言,没有抵销该税款抵销产出负债的优惠。在商品及服务税生效之前,房地产开发商必须缴纳的一些税款包括增值税,中央消费税,进项税,LBT,Octroi,服务税等。建筑商产生的这些税款的成本为然后转移给购房者。

此外,由于买家对各种税费和适用税率的了解不多,开发商也可以操纵数字,以使交易保持最大优势。对于普通买家来说,要找出适用于物业建设的增值税,中央消费税,进项税,LBT,Octroi和服务税率,这将是一项艰巨的任务。

实施GST后

广受赞誉的GST税制于2017年7月1日在印度启动。被吹捧为独立后印度最大的税制改革,GST包含多种间接税,为纳税人提供统一的税制。最初,房地产的商品及服务税保持较高水平,但纳伦德拉·莫迪(Narendra Modi)领导的政府发起了革命性的税收制度,于2019年降低了该税率。这样做是为了使普通百姓更容易负担得起房地产,并提高其雄心勃勃的“到2022年实现全民住房”的目标。

房地产消费税率

为了在持续放缓的情况下模拟需求,政府大幅降低了房地产交易的商品及服务税率。专家们认为,这有可能使购买者的总支出降低4%-6%。

财产种类 消费税税率至2019年3月 自2019年4月起的GST税率
负担得起的房子 使用ITC时为8% 没有ITC的1%
负担不起的住房 使用ITC时为12% 5%,不含ITC

尽管没有进项税抵免(ITC)的新税率将适用于所有新项目,但建设者可以一次性选择在2019年5月20日之前对正在进行的项目在新旧税率之间进行选择。这项优惠仅对截至2019年3月31日尚未完成的项目有效。在开发商没有ITC的情况下,开发商对税收责任表示担忧之后,政府做出了这一决定。

GST下的进项税抵免额(ITC)是什么?

消费税法的独特之处在于其ITC系统,这使其与印度以前的税制不同。从住房项目的开始到完成,房地产开发商需要多次购买商品和服务税。在商品及服务税制度下,建筑商在缴纳销项税时将获得进项税抵免。

例:

开发人员必须为其最终产品缴纳25,000卢比的税。建筑商已经支付了21,000卢比的进项税,同时购买了钢材,水泥,油漆等材料。在这种情况下,在调整了进项税抵免后,他只需要支付4,000卢比的进项税。

根据商品及服务税,什么是经济适用房?

根据政府确定的定义,价值不超过450万卢比的住房可作为经济适用房。但是,该设备还必须符合某些测量标准。如果大城市中的住房单元价格不超过450万卢比且面积不超过60平方米(地毯面积),则可以成为经济适用房。德里国家首都地区,班加罗尔,钦奈,海得拉巴,孟买-孟买大都会地区和加尔各答被归为大城市。如果价格不超过450万卢比,且地毯面积不超过90平方米,则除印度以外,其他任何城市的住房单位都可以成为负担得起的房屋。

住房协会维护费的消费税

如果公寓业主向其住房社会至少支付7,500卢比的维护费,则他们有义务为住宅物业支付18%的商品及服务税。每月每个公寓收取7,500卢比的房屋协会或居民福利协会(RWA),也必须全额支付18%的税。但是,年营业额少于200万卢比的住房协会可以免交商品及服务税。为使商品及服务税适用,这两个条件都应适用–即,每个成员每月应支付超过7,500卢比的维修费,并且RWA的年营业额应高于200万卢比。

政府还澄清说,如果每位成员每月的费用超过7,500卢比,则应全额征税。例如,如果维护费为每位成员每月9,000卢比,则应在整个9,000卢比的金额中支付18%的商品服务税,而不是1,500卢比(9,000卢比-7,500卢比)。同样,在同一房屋协会中拥有多个公寓的业主将分别对每个单元征税。

另一方面,RWA有权就其对资本货物(发电机,水泵,草坪家具等),货物(水龙头,管道,其他卫生/硬件配件等)和投入服务所缴纳的税款向ITC索赔。例如维修和保养服务。

消费税

房东不必为房地产租金收入缴纳商品及服务税,只要他们的房屋出租作住宅用途即可。但是,商品及服务税制度将出于商业目的出租住宅物业作为服务提供,因此包括其权限范围内的租金收入。如果每年的租金金额超过200万卢比,则在新制度下,按此类租金收入收取18%的消费税。在这种情况下,房东还必须进行注册,以支付其租金收入的消费税。

与服务税制度不同,商品及服务税的适用门槛限额已从每年100万卢比提高到200万卢比。因此,根据服务税,许多受服务税制度覆盖的房东将退出间接税网。出租商业物业时,征收18%的消费税。

房屋贷款消费税

尽管就借款人而言,商品及服务税(GST)在房贷还款方面并不适用,但金融机构提供了几种“服务”作为房贷的一部分。基于这些是服务的事实,GST的适用性得到了体现。因此,如果您要借住房贷款,银行将向您收取手续费,技术评估费和律师费。

消费税关于政府住房计划

政府已经澄清,在新政权下,由政府主导的针对普通百姓的大型住房项目将仅吸收1%的商品及服务税。这些住房计划包括贾瓦哈拉尔·尼赫鲁国家城市更新特派团,拉吉夫·阿瓦斯·约亚纳(Rajiv Awas Yojana),普拉丹·曼特里·阿瓦斯·约亚纳(Pradhan Mantri Awas Yojana)和州政府的住房计划。

消费税对可负担财产的影响

在商品及服务税之前征收多种税项可能不会对房地产价格产生太大影响。然而,这使计税对于购房者来说是一个繁琐的过程。因此,没有多少买家愿意冒险找出加总财产最终成本的各种税收。尽管仍然存在一些棘手的问题,但是商品及服务税对房地产的影响是,与以前的制度相比,它使购房者更清楚其应纳税额。商品及服务税对房地产行业的影响将导致更大的透明度,因此买家将对印度的房地产交易征税更有信心。此外,即使房价略有降低,房产也可能变得更加负担得起。以下是如何计算经济适用房细分中购买公寓的商品及服务税:

负担得起的房子 2019年4月1日之前的经济适用房消费税 2019年4月1日之后的经济适用房消费税
每平方英尺物业成本 3500卢比 3500卢比
统一购买的商品及服务税率 8% 1%
消费税 280卢比 价钱:35卢比
ITC以1,500卢比的材料成本获得的收益为18% 价钱:270卢比 不适用
3,510卢比 3,553卢比

在2010年代初达到顶峰之后,在建住房的销售已出现放缓。此后,政府开始采取措施,通过降低商品及服务税和将房屋贷款利息偿还的抵税额上限提高到350万卢比,来推动这一细分市场的发展。在2019年临时预算中,政府增加了新的80EEA条款,向首次购买经济适用房的人提供20万卢比的额外收益。消费税对房地产行业的影响,再加上这些成本优势,逐渐有望提振买家信心。

对于开发商而言,需求的增加将有助于他们抛售股票,从而不必担心要为库存缴税。PropTiger.com上的数据显示,印度九个主要住宅市场的房地产开发商持有的未售出住房超过750万套。

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