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波特雷罗山和米申湾的新商业地产依然繁荣 而老的店面则处境艰难

来源:   2020-08-20 16:56:59

到目前为止,位于波特雷罗山和米申湾的商业房地产市场基本上不受COVID-19的经济影响。空置率仍然很低,办公室租金在上涨,并且租户正在签署新建零售店面的租赁合同。设有研究实验室的生命科学空间有一个候补名单。

“当您查看发生了什么时,似乎几乎是不可能的。这两个子市场– Potrero Hill和Mission Bay –租金上涨。他们保持了自己,没有太多空缺。”商业房地产咨询公司纽马克·奈特·弗兰克(Newmark Knight Frank)旧金山办公室副主席伊丽莎白·哈特(Elizabeth Hart)说。“当您看到旧金山整体下降时,看到这两个子市场的租金上涨很奇怪。”

从2020年第一季度到第二季度,Mission Bay的办公室租金从平均每平方英尺100美元增加到105美元。同期希尔和Showcase广场的平均价格从每平方英尺73.97美元上升到78.30美元。

另一家商业房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的研究和分析主管勒西·罗素(Lexi Russell)表示,希尔和Showplace广场上的“ A类”空间在第一季度的租金为每平方英尺83美元,与金融区的平均价格相比是便宜的每平方英尺$ 88。办公大楼通常按年龄,便利设施和美学分类。A级建筑物具有高质量的基础设施和其他吸引人的特征,例如良好的位置,便利性和外观。

Russell说:“ Potrero Hill是注重成本的租户的理想之地。”

第一季度,山上​​的B类空间租金为每平方英尺76美元,C类空间租金为每平方英尺68美元。希尔的240万平方英尺的办公空间仅占纽约市8400万平方英尺总商业面积的不到百分之三。希尔的空缺率为4.7%。

“这确实限制了您在选择外观和操作方面的选择,”罗素谈到空缺率低时说道。

根据哈特提供的数据,全市范围内的商业空置率从2月的4.4%上升到6月底的6.4%。分租的办公空间从337万平方英尺(占市场的4%)增加到529万平方英尺(占市场的6.3%)。到第二季度末,直接租赁空间的可用性相应增加,从2月的580万平方英尺(占全市范围的6.9%)增加到663万平方英尺(即占全市范围的7.9%)。

哈特说:“鉴于我们自3月中旬以来一直处于待命状态,因此旅行人数已大大减少,这影响了公司致力于提供可用空间的能力。”“除了体验到的经济影响之外,要使办公室在无法巡回和评估时也要面对挑战。”

Dogpatch的商业业主暂时降低了零售和生产,分销和维修租户的租金,这些租户在就地庇护所期间被迫关闭。位于第22街904号的人力车皮包工厂的老板马克·德怀特(Mark Dwight)说,他的13年房东将折扣延长了两个月后,他恢复了全额租金。在工厂短暂关闭后,人力车制袋厂成功地进行了翻新,以制造织物口罩,因为袋生产被认为是不必要的。德怀特(Dwight)表示,由于能够轮流经营和维持业务发展,因此有可能支付全额租金,从而使房东可以在一些零售租户关闭期间继续向他们收取较低的费用。

“我曾听说有人要求租金减免,但没有得到他们的答复。房东有点俄罗斯轮盘赌。如果失去该租户,您可能找不到新的租户。”德怀特说。“当我在城镇,金融区和Nob Hill周围走走时,我看到了很多关闭的企业。需要一段时间才能回来。从地面看,它看起来很暗淡。”

德怀特说,位于22街797号的Workshop Residences最近宣布将永久关闭。他预计旧金山40%至50%的餐厅将倒闭。

德怀特说:“底层的小型零售和饭店空置率将很高。”

伦敦市长市长于3月实施了商业驱逐暂停措施,该命令适用于总收入在2500万美元以下的商业,次级和月度或滞留租户,但在暂停期内未付款。必须提供COVID-19对业务造成财务损害的文件。上个月,由于大流行继续造成财务困难,布雷德将暂停期延长至8月15日。

“暂停驱逐;这只是在延迟不可避免的事情,”德怀特说。“没有法院将允许租户无限期地保留其业务。在加利福尼亚州,商业租户没有租金控制。”

预防COVID-19爆发的工作场所健康策略可能会改变办公室的布局,办公桌之间的距离应更远,并且考虑将工作班次错开以降低密度。

哈特说:“员工的健康至上。”

《旧金山商业时报》上月报道说,由于缺少可用的实验室空间,Bay Mission HealthCare(位于Mission Bay Boulevard South 455号)考虑将其研发业务转移到伯克利。拜耳一直希望在米申湾进行扩张。

“ Mission Bay商业空间主要是生命科学建筑,除了Uber一直在忙着处理的四座尚未完全占用的建筑,” Alexandria Real Estate Equities开发和社区关系高级副总裁Terezia Nemeth说。几个Mission Bay生命科学校园。在过去的五年中,入住率一直为100%。开放之后,我们对任何空间都有多种兴趣和需求。我们的入住率没有任何差异。”

亚历山大想在米申湾最后一个未开发的商业地产欧文斯街1450号建立一个生命科学园区,其中包括一栋高109英尺,占地169,810平方英尺的七层楼高的生命科学研究实验室,会议室和一个零售区。作为咖啡馆销售。该物业毗邻280号州际公路,附近的米申湾大道(Mission Bay Drive)穿过Caltrain轨道,并在交通圈与欧文斯街(Owens Street)交汇。

上个月,米申湾公民咨询委员会(CAC)批准了该建筑物,其高度限制超过了该物业附近高速公路护栏的高度39英尺。在CAC批准之后,Alexandria在6月的虚拟会议上向Potrero Boosters进行了信息通报,并获得了好评。现在,该项目将由社区投资与基础设施办公室进行评估。

代表技术公司的哈特(Hart)已向Uber Technologies租赁了超过一百万平方英尺的旧金山办公空间。其中包括位于第4街1455号和1515号的423,000平方英尺,一幢11层的塔楼和一幢六层的建筑物,这些建筑物处于最后施工阶段,并与Alexandria合作建造,作为Uber的总部。在COVID-19健康指令迫使拥有非必需工人的公司于今年春天暂时关闭之后,《福布斯》和《旧金山商业时报》报道了优步的大规模裁员。当被问及这些报告时,哈特引用了与客户的保密协议。

哈特说:“我可以说,我在旧金山的许多客户都有很深的员工基础,并致力于成为这个社区的一部分。”

“每个迹象都表明他们打算完成这些项目并占领它们,”内莫斯谈到优步时说。“我们没有听到其他情况。据我所知,Chase竞技场前的两座塔楼也有望被优步占领。”

6月,Mission Bay CAC批准了Curo Pet Care在可负担住房非营利组织Mercy Housing的混合用途建筑中占据第四和海峡一角的位置,该建筑于2014年开业。它是第四街1100街区最后一个空置的零售点。

“我们刚刚与Curo Pet Care签订了租约,因此我们感到非常兴奋,” Mercy Housing的商业开发商Julia Katz说。多年来,有几家餐厅表示有兴趣租赁此空间。“他们都发现了一个较小或更便宜的地方。那个地方很大。该空间中需要大量的构造。我们是非营利组织;我们没有租户改善津贴来建立它。”

内部空间为3,162平方英尺,租金为每平方英尺3.25美元,不包括三倍的净共享费用;除了基本租金外,租户还按比例分摊运营费用,例如财产税,保险和公共区域维护费用。

卡茨说:“我们没有降低它。”“从COVID开始之前,我们就一直在与Curo Pet交谈。这是可悲的放手那个地方一间餐厅的想法。这是通向社区的门户。这是行人友好的,真的会激活角落。兽医医院也可以通过多种方式激活角落。他们的商业模式非常稳定。一旦启动COVID,保持稳定性就变得非常重要。他们是必不可少的业务。该地区有许多宠物主人。”

Tenderloin社区发展公司(TNDC)距离酒店只有几个街区,希望一家餐厅能占领其最后剩下的位于第四街和米申湾大道北的地下商店。

“我们只有一个尚未租用的空间;角落空间。那是我们的旗舰店,” Ventura Partners首席执行官金·埃德蒙兹(Kim Edmonds)说,该公司为TNDC租用店面。“我们并非一无所获。当COVID受到攻击时,我们正在与一位严肃的租户进行谈判。他们已经告诉我们他们希望继续进行讨论,但是我们将在公开市场上进行营销。我正在查询有关空间的信息。我对此非常乐观。”

TNDC的店面租金为每平方英尺3.50美元,三重网。

位于第四街1320号的泡沫奶茶店Happy Lemon无法在原地避难所生效之前安排3月的最终检查,预定于4月开放。现在希望本月可以访问。

最近,在软街冰淇淋商店Somi Somi的招牌出现在第四街1350号的窗户上。1330店面租给一家专门提供送货服务的小药房;目前尚不清楚该租户何时迁入。与公共第四危机地区和中国盆地的伍德兰生物爱好者共享空间的826瓦伦西亚课后写作计划在公共卫生危机中已经关闭。

Cahill Contractors正在按月租用第四街1340号店面,同时致力于Mercy Housing在691 China Basin的经济适用房项目。预定于明年开业的691 China Basin的两个商业店面已经被使用,其中一个是日托设施,另一个是非营利性的Blue Bear音乐学院。

“总体而言,零售活动相当缓慢。但是,相对于旧金山的其他市场,我们正在观澜湖(Mission Bay)开展活动。”

位于第16街的交易所,是一个新的大型综合体,占据了欧文斯街1800街区,几个月来一直在其窗户上挂着招牌,宣布要出租的零售空间。开发商Kilroy Realty Corporation及其租赁代表均未从View退回查询。

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