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在加拿大的石油首都 房地产过剩加剧了苦难

来源:   2020-04-23 15:41:09

从外部看,大致呈菱形的尼克森塔是卡尔加里天际线最知名的特征之一。在内部,这是一片贫瘠的风景。全部37楼层均为空。

全球主要城市的办公室房东都受到当前局势的打击。在加拿大的能源之都,他们正遭受着三重苦难:当前局势,油灾和建筑狂潮造成的严重宿醉。

超过20%的办公空间是空置的,并且一家公司预测到2021年初将有超过33%的市中心开放,从而形成租金下降,价值下降和地方政府财政“缩水”的循环。

对于曾经繁荣的城市而言,这是一个残酷的转折,该城市拥有比加拿大西部其他任何地方都要多的公司总部,在过去十年的能源繁荣期间,几乎不可能获得市区空间。

当时市场吃紧,石油市场从2008年的金融危机中迅速反弹,引发了一波发展浪潮,将市区办公空间扩大了数百万平方英尺。

现在有史诗般的供过于求。根据Altus Group的数据,优质办公空间的净净租金(房东可得到的租金)已降至每平方英尺不到15加元(合15.30新元)。

Altus数据业务副总裁Ray Wong说,这不到北美两个最紧张的办公市场温哥华和多伦多的一半。

四个建筑物已经完全空了,尼克森大厦(Nexen tower)的面积为600,000平方英尺,是中国中海油将其裁员后的人员搬到新地点之后的最大建筑物。

新的建筑,例如三年前开业的两塔式Brookfield Place开发项目,仍被市场所吸收。

“办公楼市场空缺很有可能会增加,可能会大大增加。”卡尔森(Avison Young)卡尔加里常务董事Todd Throndson说。

自2014年开始的长期低油价使加拿大的石油公司遭受了独特的打击。

该行业依赖于成本较高的油砂,近年来,这些公司一直专注于裁减总部人员,以削减开支,并与廉价的美国页岩生产更具竞争力。

该行业还一直受到管道能力不足的困扰,这使得其原油难以运往美国的炼油厂,这给当地的石油价格带来压力,并限制了生产商的增长能力。

CoStar的加拿大市场分析总监Roelof Van Dijk说:“有一个卡尔加里人人都习惯:繁荣,萧条,繁荣。”“而现在,它已经破产了很长一段时间。”

他的公司预计,到明年第一季度,该市市区办公室的空缺率将上升至33.1%,超过休斯敦和达拉斯等其他能源驱动型城市的空置率。

范迪克说:“这将损害评估价值和他们对这些物业支付的税款。这将在城市财务中造成巨大的冲击。”

这场危机已经成为房地产开发商战略集团(Strategic Group)的主要受害者,该集团去年将其部分商业房地产投资组合纳入了债权人保护。

该公司表示,自2014年年中以来,有78位租户居住在将近575,000平方英尺的土地上,要么没有生存,要么没有租出的空间。

危机波及整个城市,打击了企业主和居民。

市区物业价值的下跌从2015年至2018年将约2.5亿加元的物业税转移至其他非住宅物业,伤害了其他企业。为减轻公司的负担,去年该市提高了住宅物业税。

对于居民来说,这些增长正值一个艰难的时期,其中许多人在石油危机期间失业。

卡尔加里上个月的失业率为8.6%,而且肯定会飙升。艾伯塔省省长杰森·肯尼(Jason Kenney)提高了该省25%失业率的幽灵。

在石油令人震惊的崩溃之后,这些数字都可能在未来几个月内恶化。

加拿大西部精选公司(Western Canadian Select)是油砂生产的基准等级,本月交易价格低于每桶4美元,远低于卡尔加里的石油公司要盈利的水平。

肯尼先生表示,该行业可以预期至少有18个月的价格下跌。这可能意味着更多的裁员和更多的空地。

Throndson先生说,房东和租户将需要共同努力以度过未来的危机。他已经知道一个房东正在允许其租户仅支付运营成本和税款,同时暂时跳过净租金。

他说,另一家银行在危机初期向银行家求助,并制定了一项协议,只支付该年余下时间的债务利息费用。

Throndson先生说,从长远来看,要挽救其办公市场,卡尔加里将需要在经济发展过程中进行一些较大的改变,无论这是技术公司的涌入,还是联邦对国家管道的承诺导致的石油工业的反弹。

对于CoStar的Van Dijk先生来说,实现经济多元化将是关键。他说,许多石油市场分析师预计需求将在10到20年内达到顶峰,而加拿大石油的生产,加工和运往市场的成本通常较高,在这种情况下可能表现不佳。

他说:“问题是,'这是你想要推动经济发展的行业吗?'。”“不管是未来的10年,20年,50年,肉汁火车最终都将枯竭。”

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