明智的分区选择可以刺激大波士顿地区住房的增长

2019-11-08 14:13:19
来源:

大波士顿以2.6%的失业率,以卫生和教育机构为基础的多样化经济以及蓬勃发展的科技和生命科学部门,即使有可能出现衰退的隐忧,也似乎有望继续增长。但是,与美国其他许多成长中的城市一样,住房需求远远超过了供给。与许多长期居民一样,许多不断壮大的劳动力有被市场淘汰的危险。

“目前,大波士顿区迫切需要一项促进增长的议程,该议程应考虑到我们如何以该地区增加成千上万个新住宅单位的方式来改善居住在这里的人们的生活质量,”他说。艾米·戴恩(Amy Dain)是波士顿多户住宅区划状态研究人员和作者,该报告于6月发布,该报告分析了马萨诸塞州100个城镇的分区条例和法令。“我的主要结论是,我们没有合适的分区来满足住房需求或以值得大波士顿地区伟大的方式建造住房。”

戴恩(Dain)在最近的ULI波士顿/新英格兰计划“一次建立联邦一个分区决策”中介绍了她的发现。演讲后进行了小组讨论,包括戴恩,剑桥市议员Jan Devereux以及土地和土地管理局局长Matthew Kiefer波士顿古斯顿律师事务所(Goulston&Storrs)的律师。该小组由马萨诸塞州住房合作社(MHP)社区援助和战略合作伙伴关系主管Susan Connelly主持。

从2010年到2017年,大都会波士顿增加了245,000个工作岗位,增长了14%,但同期城镇仅发放了71,600套住房的许可证,仅增长了5.2%。需求增加推动了马萨诸塞州的房地产市场,据《分区报告》称,该市场有25%的房客和10%的房主“承受着巨大的成本负担”,他们支付了其收入的50%以上。在大波士顿地区,住房成本位居全美之冠,公寓租金-一居室公寓每月租金为2510美元,根据Zumper的数据-仅次于旧金山,每月租金为3550美元,纽约市为2970美元。大波士顿地区房屋中位价接近$ 430,000。

尽管有需求,但波士顿大都会统计区(MSA)在全美25个最大的住房生产大区中排名第18位。2017年,大波士顿地区发放了约13,000套新住房的许可,其中多户住宅占总数的75%,但与历史水平相比,这一数字显得微不足道。根据《大波士顿住房报告卡》2019年的数据,自2010年以来,马萨诸塞州的城镇签发的新住房许可证的数量不到1980年代的一半,当时住房生产的平均年产量为近28,000套。

在马萨诸塞州获得适足住房水平的一个困难是,该州的351个城市中的每个城市都有自己的分区条例和细则,其中大多数似乎旨在阻碍多户住房的建设。值得注意的例外是波士顿,剑桥,埃弗里特和沃特敦,它们占该地区2013年至2017年颁发的新多户住房许可的一半以上。

戴恩说:“在过去的二十年中,从大城市到整个大城市,整个许可审批系统一直在发展,变得更加随意,临时,被动,政治,变幻莫测,缓慢而灵活。”尽管她说,当前的系统具有一定的优势-包括灵活性和鼓励开发商与城镇之间的谈判-“这在规划基础设施和服务,降低高昂的建筑成本以及解决紧急住房危机方面是有问题的。”

增加多户家庭住房生产的两个主要障碍是,大多数城市很少有土地用于多户家庭住房的划分,并且存在着从“按权利划分”区域转向逐项目决策系统的趋势。因此,尽管从理论上讲开发商可以增加居民区的密度,但大多数市政当局都对每英亩的房屋高度和数量有所限制,特别是在市中心。结果,确实获得批准的项目通常位于远离现有住宅区的地方,而以前的工业用地正成为越来越受欢迎的选择。在过去的15年中,逐个项目的决策过程(通常由城镇会议或市议会进行)变得越来越具有决定性和政治性。

在报告中,戴恩为市政当局提出了四项广泛的建议:

划出更多土地用于多户住房,以增加密度;

改革审批程序,以提高灵活性和可预测性;

允许在中心(和附近的公交站点)提供更多住房,并在边缘规划连接的增长节点;和

在多用途枢纽旁边放置多户住房。

基弗说,尽管令人生畏,但仍可以实现建议。他说:“并不是说这是一个容易的问题,但是我们拥有解决这个问题的资源,因为我们拥有强大的房地产市场。”“尽管这涉及一些市场干预,但我们拥有解决问题的工具。”

Keifer指出波士顿就是一个很好的例子。该市最近宣布,已达到其允许的30,000个单位的里程碑,以实现其在全市不同收入水平增加69,000个住房单位的目标,其中包括近16,000个新的收入限制住房单位。“在波士顿,到处都有房屋在建造。。。从附近的小型填充项目到旧的工业区,再到正在密集的低密度零售区,”他说。“这表明可以做到。您只需要拥有房地产市场即可。”

剑桥是另一个表明有可能改变的城市:它有1800个在建房屋单元,还有3500个正在审批中的项目单元。但是Devereux承认改变公众对此问题的认识面临着巨大挑战。

她说:“社区尚未完全意识到问题所在,解决方案以及我们如何共同参与其中。”“普通人实际上不知道分区是什么以及分区如何工作。”。。因此,我认为,进行公开讨论的对话越多,最终就越容易达成共识。”

该州还正在采取措施简化分区程序。州长查理·贝克(Charlie Baker)积极推动《住房选择倡议》法案。如果获得通过,它将允许城镇通过其理事机构的简单多数表决通过与住房有关的分区规则,而绕过目前三分之二多数的要求。住房拥护者广泛支持此举,这是增加多户住房生产的关键的第一步。

但是基弗认为,可能有必要采取更加戏剧性的全州立法行动,因为这是一个地区性问题,而不是地方性问题。他建议州政府考虑将对诸如学校建设或交通基础设施等项目的援助导向该地区的城镇。

他说:“依赖于说服所有人发展对自己有利或放弃地方控制的解决方案将变得困难。”“因此,您必须给城镇和选民提供支持密度的理由,因为坦率地说,这不符合他们的利益。因此,如何更改分区并不是难事。这是改变政治的方式。”

声明:本站系本网编辑转载,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系,我们将在第一时间删除内容!
热门文章
头条推荐